核心板块引激烈竞逐，滨江浦沿地块19%溢价落槌

10 月 28 日，杭州土地市场上演 “冰火两重天”，两宗住宅用地成交总金额达 22.05 亿元，较 19.25 亿元的起始总价溢价 14.5%，但不同板块的市场热度差异显著。其中，滨江区浦沿单元地块成为绝对焦点，经过 29 轮激烈竞价，最终由浙江英冠旗下的浙江中冠房地产开发有限公司以 17.28 亿元摘得，成交楼面价 25108 元 / 平方米，溢价率高达 19.33%，创下区域近半年宅地溢价新高。

该地块的热度源于滨江区核心区位的稀缺价值。作为杭州数字经济核心区与高端居住聚集地，滨江区土地供应长期处于紧平衡状态，而浦沿单元凭借 “三江汇” 规划利好与成熟配套持续升温 —— 地块周边不仅有已建成的商业综合体与优质教育资源，更临近规划中的地铁延伸线，与阿里巴巴滨江园区等产业高地通勤便捷，精准匹配了高端改善型居住需求。浙报传媒地产研究院分析指出，此类核心板块地块因 “价值确定性强、利润空间稳定”，成为房企争夺的 “香饽饽”，这与湖南城市更新政策中 “城市开发建设向存量提质转型” 的行业趋势形成呼应。

外围地块遇冷，钱塘区宅地底价成交

与滨江地块的火热形成鲜明对比的是，钱塘区白杨单元住宅用地仅经过 1 轮出价便以底价成交。该地块由远东宏信与杭州钱塘新区城市发展集团组成的联合体以 4.77 亿元摘得，成交楼面价 10500 元 / 平方米，较滨江浦沿地块低近 58%。

地块遇冷背后是外围板块的供需格局与市场预期差异。白杨单元位于钱塘区下沙沿江板块，毗邻江湾小学，容积率 2.3，可建面积约 4.5 万平方米，但区域市场已呈现明显的供应饱和态势 —— 这是下沙板块年内出让的第 8 宗涉宅用地，此前建发、兴耀等房企已相继补仓，当前在售的建发钱塘建投・云启钱湾等项目均价约 2.8 万元 / 平方米，且 3 次开盘均无需摇号，去化压力可见一斑。此外，地块周边缺乏强产业支撑与高端配套升级预期，难以吸引市场化房企积极参拍，最终由国企背景联合体兜底，延续了杭州外围地块 “城投托底” 的常见模式。

分化加剧印证行业逻辑，民企主导核心资产争夺

此次杭州土拍的分化格局，进一步印证了房地产行业 “核心资产保值、外围资产承压” 的底层逻辑，与湖南城市更新政策所指向的 “优质资源集中配置” 方向高度契合。从供应端看，杭州下半年已呈现宅地 “低频供应” 特征，10 月仅出让 3 宗宅地，稀缺性进一步推高了核心地块的竞争热度；从拿地主体看，民企已成为优质地块的拿地主力 —— 浙江中冠所属的英冠集团作为浙系本土民企，近年持续聚焦杭州核心区布局，而 7 月杭州涉宅地成交中民企拿地占比已超过国央企，彰显出本土企业对区域价值的坚定信心。

市场分析指出，此次土拍分化并非个例，而是一二线城市土地市场的普遍趋势：在行业调整期，房企投资逻辑已从 “规模扩张” 转向 “价值聚焦”，核心城市的核心板块因 “抗风险能力强、需求韧性足” 成为资产配置首选，而外围板块则因 “去化周期长、价值不确定性高” 遭遇冷遇。这种格局与湖南城市更新中 “重点片区优先改造、优质资源集中投放” 的策略形成跨区域呼应，共同勾勒出房地产行业从 “增量漫灌” 向 “存量精耕” 转型的清晰轨迹。