碧桂园前 10 月销售额 279.6 亿降 31%

2025 年 11 月 4 日晚间，碧桂园（02007.HK）同步披露的销售数据与债务重组动态，勾勒出这家房企在行业调整期的生存图景：10 月单月权益销售额 29.0 亿元，前 10 月累计销售额 279.6 亿元，同比降幅达 31.30%，销售端持续承压的同时，境内外债务重组已进入关键攻坚阶段。

从销售基本面来看，碧桂园的市场表现仍未走出低谷。10 月其权益合同销售建筑面积约 39 万平方米，结合 29.0 亿元的销售额计算，单月销售均价约 7436 元 / 平方米，延续了年内低位运行态势。拉长周期看，前 10 月 279.6 亿元的累计销售额较去年同期减少超 128 亿元，31.30% 的同比降幅虽略低于部分同行，但反映出头部房企在需求端复苏乏力背景下的共同困境。业内分析指出，销售回款作为房企现金流的核心来源，持续低迷将直接影响债务重组后的履约能力，这也使得此次重组方案的落地尤为关键。

境内债务重组已取得阶段性突破。碧桂园目前正对 9 只境内债券推进重组，截至 6 月底这 9 只债券余额合计 138.5828 亿元，涵盖 H16 碧园 5、H19 碧地 3 等多个品种。最新进展显示，已有 8 只债券的持有人会议通过重组方案，涉及余额 134.1669 亿元，仅剩 H16 腾越 2 尚未达成共识。从方案细节看，碧桂园为债权人提供了多元选择：既可以选择现金购回（价格为面值 12%，总规模不超过 4.5 亿元），也可选择股票抵债（以 2.6 港元 / 股的价格增发股票，24 个月内分期出售），还能将债券转换为 2033 年到期的一般债权（年利率 1%）。若选择直接参与本息调整安排，债券本金将延长至 2035 年 9 月兑付，前四年每半年兑付比例从 1% 逐步提升至 4%，2034 年后加速兑付，未付利息则按 1% 年利率重新计算。

境外债务重组则迎来决定性节点。碧桂园于 10 月 13 日披露重组方案细节，并正式通知债权人在 11 月 5 日召开计划债权人会议进行投票表决。为实现方案的完整性，公司同步对港元可转换债券开展 “同意征求”，拟将其管辖法律变更为香港法律，从而纳入统一重组框架。此次境外重组力度显著，方案提供现金回购、纯债转股、展期与股权化结合等多种选项，最高削债比例达 90%，若选择不削减本金则需展期 11.5 年，目标是减少境外债务最多 116 亿美元，同时将加权平均借贷成本从 6% 降至 2%。

为推动重组落地，控股股东已给出实质性支持。碧桂园公告显示，其与控股股东控制的必胜有限公司签订不可撤回承诺，后者将斥资约 11.4 亿美元，以每股 0.60 港元的价格全额认购抵债增发新股，相当于将股东借款直接转换为公司股权。这一安排既避免了企业短期内的现金支出压力，也通过股权注入强化了市场信心，与此前控股股东考虑将 11 亿美元股东贷款转股的表态形成延续。

值得注意的是，境内外重组方案均设置了增信与豁免条款。境内重组中，债权人需同意解除部分增信担保措施，并豁免因非主观原因导致的资产价值波动违约责任；境外方案则获得了持有 36 亿美元银团贷款 48% 份额的七家银行组成的协调委员会支持。市场关注的焦点在于，11 月 5 日的境外债权人会议能否顺利通过方案，以及仅剩的 H16 腾越 2 债券如何达成共识。若重组全面落地，碧桂园将有望减少超百亿债务规模，延长偿债周期至 10 年以上，为企业争取转型时间窗口。但在销售未明显回暖的背景下，后续能否通过资产处置、业态调整实现可持续经营，仍需持续观察。