广州陈田村改造纾困落地：超百亿元资金到位

2025 年 11 月 5 日，广州市白云区陈田经济联合社发布重要通知，披露当地标志性城中村改造项目 —— 陈田村 “城中村” 改造，在广州市政府统筹指导下完成纾困盘活方案落地。根据方案，项目将通过成立新公司负责拆迁补偿与复建建设，困扰项目多时的资金难题迎来突破性解决。

此次纾困的核心支撑来自金融机构的增量投入：兴业银行将为项目提供总额超 100 亿元的纾困资金，首批资金已于 10 月 31 日正式发放，重点用于复建区工程续建，保障村民回迁安置进度。同时，方案创新性引入华发股份参与项目共管，形成 “金融机构 + 专业房企 + 村集体” 的三方协作模式，为项目后续推进注入专业运营力量。陈田经济联合社透露，11 月 8 日将启动住宅房屋拆迁（租金）补偿费、提前拆屋补贴的补充协议签署及款项发放，标志着项目从 “纾困” 进入 “加速建设” 新阶段。

作为曾被誉为 “中国最大汽车零配件集散地” 的陈田村，地处白云大道北与黄石东路交界处，是白云新城北部发展带的门户节点，地理区位优势显著。改造前，这里聚集着 1000 多家汽配商铺，繁华背后却面临 “握手楼密集、污水横流、电线杂乱” 的居住困境，村民改造意愿强烈。2015 年项目改造方案正式获批，2019 年 3 月，富力地产凭借 “注册资本不低于 5 亿元、总资产超 500 亿元、广东旧改经验超 3 个” 的资质要求，成功中标成为合作企业。

根据招标文件，陈田村改造采用 “全面拆除重建 + 村集体自主改造” 模式，分阶段推进。项目总用地面积 62.61 公顷，改造后规划总建筑面积 199.47 万平方米，其中复建安置区占 111.53 万平方米（含 62.34 万平方米住宅、44.73 万平方米集体物业及 4.46 万平方米学校），融资区占 87.94 万平方米（含 74.61 万平方米住宅、13.33 万平方米商业），总投资估算约 105 亿元，改造成本约 73.96 亿元。按照原计划，一期复建安置区需在三年内完成回迁，2019 年 11 月项目奠基动工后，一期 10 栋 1393 套复建房最终于 2024 年 12 月交付，但受房地产市场调整与行业流动性紧张影响，后续工程因资金占压重、复建规模大而进度滞后，二期工程迟迟未能启动。目前，项目融资区 “富云山” 已进入在售阶段，成为资金回笼的重要窗口。

据业内人士透露，陈田村改造的纾困工作自 2025 年上半年启动，最终由兴业银行牵头联合多方制定方案，并获广州市政府批复同意。9 月 10 日，陈田经济联合社成员大会高票通过《盘活协议》及配套文件；9 月 26 日，新项目公司 “广州陈田云启城市更新有限公司” 正式成立，由兴业信托旗下企业持股 45%，将与富力旗下的广州陈田改造房地产有限公司共同负责拆补发放与复建建设，确保资金使用与工程推进的双重监管。

华发股份入局：代建经验赋能 填补专业运营缺口

值得关注的是，此次纾困方案中，兴业银行特别提出引入华发股份参与项目代管代建，这一安排并非偶然 —— 兴业银行早在 2019 年项目启动时，便作为银团成员参与了中国银行牵头的 140 亿元银团贷款，对项目情况深度了解。而华发股份在代建领域的成熟经验，成为其承接该项目的核心优势。

自 2020 年在太仓试水代建以来，华发股份已打造多个标杆项目：苏州 “四季听澜” 成为 2024 年当地首个首开即罄的新盘，“云湖璞院” 开盘即完成年度销售目标；2024 年底进军华中市场后，半年内连续拿下武汉三大地块代建权，覆盖商业、住宅多元业态，展现出强劲的跨区域运营能力。对于规划建筑面积近 200 万平方米、仅开发小部分的陈田村项目，华发股份的加入将通过标准化管理、精细化运营填补专业缺口，加速项目周转效率。根据纾困约定，未来项目将由富力地产与华发股份合作开发，前者保留股东身份，后者聚焦代建管理，形成 “资本 + 运营” 的互补格局。

富力地产：债务重组关键期 项目货值成流动性 “缓冲垫”

对正处于债务重组关键阶段的富力地产而言，陈田村改造的纾困无疑是 “及时雨”。根据其 9 月 30 日公告，公司境外债务重组已将债权人签约截止日延至 10 月 10 日，境内债券重组则推出 “现金购回 + 以物抵债 + 留债长展期” 等多元方案，同时已成功展期部分借款，债务压力得到阶段性缓解。销售端的改善更为关键：2025 年 6-8 月销售收入持续回升，8 月单月销售 10.8 亿元，1-8 月累计销售 94 亿元，同比显著增长，为项目推进提供基础支撑。

更重要的是，陈田村改造项目仍有数百亿元货值待售，若在华发股份的代建赋能下实现顺利去化，将为富力地产贡献持续现金流，进一步缓解流动性压力。富力地产相关人士表示，此次增量融资将全面提速项目各项工作，未来将通过加快在售组团去化、推进二期工程建设，推动项目回归 “建设 - 销售 - 回款” 的良性循环。

此次陈田村改造的纾困实践，不仅为广州城中村更新提供了 “金融注资 + 专业代建 + 原股东协作” 的可复制样本，也为行业调整期房企化解项目风险、盘活存量资产提供了新思路 —— 通过引入第三方专业力量与增量资金，既保障了民生项目的推进，也为陷入困境的房企创造了债务解局的缓冲空间，实现 “多方共赢” 的局面。